年报揭露房企背巨债追逐暴利业内称降价成唯一选择

更新日期:2022年06月20日

       尽管在房地产利润的最大份额是开发商还是政府一直存在争议, 但最近发布的房地产公司2009年年报至少澄清了一些问题。 据Wind统计, 截至3月10日, 沪深两地共有34家上市房企发布了2009年年报。 近40%的房企业绩增幅超过50%, 其中9家业绩增幅超过100%。 %。 面对赤裸裸的营业利润率数字, 开发商称行业“10%”的低利润率是弄巧成拙。 与此同时, 3月10日, 被开发商指责利用地价推高房价的国土资源部对开发商不再客气。 年报显示房地产开发商的巨额利润。 2009年楼市的绚烂, 从房地产公司的年报中就可以看出, 开发商几乎都是大赚一笔。 好看的年报也打消了近期部分开发商利润低的说法。 “过去土地成本只占20%, 现在占60%到70%。当地政府卖地的利润高达200%, 而开发商的利润只有10%。” %。” 针对两会热议的高房价, 全国政协委员广州富力地产总裁张莉表示, 购房者的钱不是开发商赚的 , 却落入了当地政府的腰包。 而SOHO中国张欣也表示, 房地产的利润率只有营业额的10%, 所以房地产行业不是暴利行业。 不过, 据记者从房企年报中了解到, 2009年各房企的利润增速远高于营业收入增速, 不少房企利润增速更是翻了一番还多。 营业收入增长率。 以金地为例, 去年金地实现营收120.98亿元, 同比增长23.93%; 实现净利润17.76亿元, 同比增长111.24%。
        此外, 根据各个房地产开发商自己公布的利润率, “10%利润率”的说法成为谎言。
        其中, 金地的利润率约为27.30%, 世茂的利润率为44.11%; 华远地产高达51.59%……知名房地产观察家沉晓杰认为, 按照国际规定, 商品房建设的利润率一般在3%-5%左右。 我国工业品的平均利润率长期徘徊在10%以下, 所以我国商品房的利润率水平应该不高于10%。 “对外公布的平均利润率肯定在30%以上, 账上的利润率还是很可观的, 而且开发商的开发资金大部分来自银行、资本市场和购房者的预付资金。由此可见 资本利润率, 房地产行业的投资回报率超过100%。毫无疑问, 房地产是一个利润丰厚的行业。” 景展担保的房产分析师告诉记者。 国土资源部多次被开发商指责土地成本过高, 抬高房价。 国土资源部显然已经坐不住了。 继2009年全国闲置土地整治后, 3月10日, 国土资源部印发关于房地产用地整顿的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管的通知》(以下简称通知),

自此, 一场“房地产土地调控风暴”再次掀起。 通知要求开发商在未来收购土地时缴纳底价20%的押金。 土地出让完成后, 须在10个工作日内签订出让合同, 并在合同签订后1个月内支付出让价50%的首付。 , 余款按合同约定及时支付, 最迟支付时间不超过一年。 已签订合同但不缴纳出让金的, 必须收回土地。 “开发商声称政府拿走了大部分房地产利润, 但实际上, 大多数开发商在拍下土地后, 只先支付了一小笔押金。土地支付拖延了很长时间, 导致很多 闲置土地。有的开发商这样, 持有土地, 等到土地涨起来再卖掉, 就可以赚很多钱。” 河北张家口的一位开发商告诉记者, 开发商和当地政府都赚了很多钱, 都是既得利益者。 与此同时, 政府再次对闲置土地进行了更加严格的整治。 通知规定, 禁止土地使用者缴纳土地出让金、闲置土地、囤积居奇、土地开发规模超过实际开发能力、不履行土地使用合同。 参与土地拍卖。 “国土资源部的土地调控政策越来越严格, 相当于挤压开发商的资金。在市场销售不景气的时期, 开发商没有更多闲置资金囤积土地和房屋 , 他们会降低房价。归还资金将是唯一的选择。” 丰润世纪地产分析师认为。 2009年开发商负债累累。其实, 虽然2009年的房企年报很喜人, 但资本也悄然发生了变化。 不过, 根据记者统计的30家房企的债务情况来看, 这30家公司的债务总额目前为4771亿元。 与年初负债总额2590亿相比, 增长84%。
        “2008年是开发商现金最紧张的一年。2009年房地产行业销售情况良好, 房地产开发商回笼资金比2008年多是正常的。但2009年, “房地产开发商大幅增加, 也是因为银行债务和资金的巨额增加。在市场融资顺利的情况下, 肆意收购土地的结果。” 景展担保地产分析师认为, 随着国土资源部“国19”的出台, 房地产开发商的下一个目标必然是加大融资力度。 事实上, 开发商已经采取了行动。
        据申万业内人士透露, 2009年以来, 已有64家A股上市房企提出再融资方案,

募集资金超过1316.2亿元。 共提出44个股权再融资方案, 其中37个尚待证监会批准, 涉及融资金额895.69亿元。 不过, 融资能否顺利进行仍有悬念。 但在银行收紧资金、国土资源部严控房地产用地资金的情况下,

本已负债累累的开发商手中的现金还能撑多久, 这或许是决定何时开工的关键。 楼市会变。 .

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